素人投資家の心構え

収入の元は何なのか？

収入の元になるのは、まず賃料収入です。
賃料収入をベースにインカムゲインを図りながら、資産を増加させます。
次に適切なタイミングで不動産を売却することによって、キャピタルゲインを獲得して投資元本を回収します。

不動産クラウドファンディングの物件をよく見ると、インカムゲインを主とするものとキャピタルゲインを主とするものに分かれます。

インカムゲイン（家賃収入を得る）を主とするものは、分配金を毎月、あるいは数か月に1度支払うものが多いようです。

キャピタルゲインを主とするものは、運用期間の終了後に一括して分配金が支払われます。

不動産クラウドファンディングの運用期間は短期のものが多いので、ほとんどがキャピタルゲインを主とするものです。
短期の運用なので、基本的には最後は物件を売却してキャピタルゲインを得て投資元本の回収を図ります。
中には、20年以上に渡って家賃収入を得ながら、少額に分割した元本と合わせて毎月払い戻しをして行くというファンドもあります。

もちろんその両方から収益を得るというファンドもあります。

選んでしまったら、後はお任せするしかありません。
ですからファンドを選ぶ前に、自分はどういうものを選ぶのかをしっかりと考えて選びましょう。

素人投資家が気になる所

そこで重要なのは、「安定した賃料を確保できる投資物件なのか？」ということです。
できるだけ空室率が低い（満室を保てる）物件なのかとも言えます。

または、ファンドの運営会社が空室率の低い運営をしているのかも重要です。
そして、今後伸びて行く地域での投資の方が満室になる可能性は高いでしょう。
また需要増が見込まれる産業も考える必要があります。
例えば高齢化社会になることはだれでも予想できます。
病院や老人ホームなどの施設は間違いなく需要はあります。


次に、可能な限り高い金額で売却を行えるのかということも重要です。
ただし、不動産クラウドファンディングでは、売却のタイミングに投資家は口出しできません。
プロの見極めにお任せするしかありません。
ですから、高利回りを実現している実績のある運営会社を選ぶ必要があります。

ただし、ただ利回りがいいだけで判断するのは、少し危険ではあります。
無理をして利回りを上げているだけなのかもしれません。
高利回りを実現しているしっかりとした裏付けが必要です。

「いい物件が見つかったのでできるだけ早く投資してくださいね」というだけの物件。

「投資家に確実に利益をもたらす物件です。なぜなら〇〇をすることで高い利益が見込まれるからです。その根拠は、周囲の環境が○○で、現在市場の動きは○○だからです。またこの物件のいい所は…」などの詳しい説明とその根拠が明示されている物件。

極端な例ですが、あなたならどちらを選びますか？
私は、絶対後の物件を選びます。

現状から判断すると、3～4% の利回りが一般的です。
5% を越えると、高利回りと言えます。（個人的見解です）

マンションなどの居住用不動産は、人が住む限り需要が発生するので、他の不動産に比べて収益が安定しやすいと言えます。
商業施設や宿泊施設は高利回りが期待できますが、観光客などの需要に左右されやすいでしょう。

運営会社の経営状態も調べておく必要があるでしょう。
過去に元本割れを起こしていないか。
事業者の経営姿勢はどうか。
大きな資金トラブルを起こしていないか。
会社の経営状態はどうか。
各事業者が必ず掲載している「決算報告書」なども今は確認することができます。

分散投資をする

投資の基本の一つに「分散」があります。
投資先を分散させることで、リスクの分散を図ります。

個人で実物不動産投資をする場合は、一般的な会社員では、投資金額が限られています。
よって、ワンルームマンションを１，２戸とかせいぜい小型アパート程度にしか投資はできません。
そして、その限られた投資物件やそれがある地域に何か問題が起きたら、大きなリスクを負うことになります。

ところが、不動産クラウドファンディングでは、少額を、マンションやオフィスや商業施設やリゾート施設や宿泊施設など、様々な物件に分散させて投資することができます。
少額からの投資だから、あれこれと選べるのです。
そして、ささやかながら収益を得るという経験ができます。

安定した市場や成長市場に投資して、衰退する市場を避けるということも可能です。
また、物件の所在地域を分散することもできます。
東京、名古屋、大阪、福岡など人口増加が見込める地域への分散投資も可能です。
自然災害などによるリスクを考えれば、分散することで被害を最小限に抑えられるかもしれません。

一旦投資してしまえば、後はほとんどすることがありません。
それなら投資をする前に、できるだけ多くの情報を得て、リスク軽減を図ることに時間を割きたいものです。

できれば、楽しみながらそうしたいと思います。


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